Na nové hypotéky nečekejte. Vyšší daně a vysněný byt prosincovou "nadílku" přebijí


Praha – Úrokové sazby hypoték jsou na rekordně nízké úrovni. Vyplatí se ještě čekat na další pokles? Nebo na prosinec, kdy začnou plat nová – pro lidi výhodnější – pravidla, takže předčasné splacení bude snadnější?
Doporučení expertů oslovených Aktuálně.cz zní jasně: Čekat do prosince, kdy začne platit nový zákon o úvěrech, se nevyplatí. Mimo jiné i proto, že současně dojde k jiné změně: Daň z nabytí začnou platit kupující.

"Kvůli novým podmínkám v hypotečních úvěrech určitě nemá smysl nechat si utéct vysněnou nemovitost," říká Josef Rajdl, hlavní analytik společnosti Fincentrum.
Nemovitostí zdražují, na trhu jich je nedostatek a úrokové sazby u hypoték už výrazně dolů jít nemohou. Banky navíc možnost předčasného splacení nabízejí již dnes.
Nákup prodraží daň z nabytí
Důležitá je také změna pravidel u daně z nabytí nemovitosti (dříve nazývané daň z převodu). Od listopadu ji bude platit vždy kupující, zatímco dosud je to na dohodě a je obvyklé, že daň platí z kupní ceny prodávající. "Čekání se může v tomto případě nevyplatit," říká Libor Ostatek, ředitel makléřské společnosti Golem Finance.
Prodávající totiž začnou od listopadu ke kupní ceně připlácet ještě daň ve výši čtyř procent z ceny nemovitosti. Realitní experti nečekají, že by – vzhledem k nedostatku volných bytů – prodejní ceny o tuto daň z nabytí klesly.
Nejde přitom o malé částky. Z každého milionu se státu odvádí čtyřicet tisíc. Lidé, kteří právě kupují novou nemovitost, by proto neměli váhat. "Vklad vlastnického práva na katastru musí být podán nejpozději do 31. října 2016. Pokud bude podán později, povinnost zaplatit daň automaticky přechází na kupujícího," varuje Lucie Drásalová, hypoteční analytička společnosti Partners.
Snadnější předčasné splacení
Od začátku prosince pak začne platit nový zákon o úvěrech, který usnadňuje předčasné splacení a slibuje také lehčí porovnání nabídek od různých bank, protože také u hypoték budou muset banky počítat roční procentní sazbu nákladů (RPSN).

Nový zákon dá lidem možnost každý rok splatit čtvrtinu hypotéky bez poplatků. Případně ji mohou splatit celou bez sankcí – banka si může účtovat jen náklady, které s předčasným splacením má.
Poplatky za předčasné splacení by tak měly výrazně klesnout. Dosud banky vybírají nejčastěji 10 procent z předčasně splácené částky nebo pět procent za každý započatý rok do konce fixace.
Jak konkrétně budou sankční poplatky vypadat od prosince, banky obecně říci neumějí. "Vyčíslení účelně vynaložených nákladů bude vzhledem k individuálnímu nastavení a různým nákladům u každé hypotéky jiné," říká Karel Chábek, manažer hypoték v České spořitelně. Banky vyčíslí konkrétní výši poplatku až v momentě, kdy lidé o předčasné splacení zažádají.
Při prodeji nemovitosti, na jejíž financování byla hypotéka použita, budou moci banky od prosince vybírat poplatek za předčasné splacení maximálně ve výši jednoho procenta z předčasně splácené částky (maximálně 50 tisíc korun). A úplně bez poplatků půjde předčasně splatit hypotéka v těžkých životních situacích, například v případě úmrtí nebo při dlouhodobé nemoci klienta.
Výhodnější pravidla lze získat už teď
"Ani v tomto případě však není nutné záměrně otálet, neboť banky již svoji nabídku přibližují novým pravidlům, například právě v oblasti mimořádných splátek," říká Rajdl.

Například ve Fio bance nabízejí možnost předčasného splacení hypotéky už dnes kdykoli a v jakékoli částce zdarma. Stejně jako v Air Bank – kde ale neprodávají nové hypotéky, jen refinancují úvěry od konkurence. Moneta Money Bank nabízí hypotéku, kde je možné jednou ročně splatit až 50 procent zbývajícího dluhu. A například v Komerční bance a Raiffeisenbank nabízejí hypotéky s možností splatit čtvrtinu zbývajícího dluhu.
V budoucnu – při příští změně sazby neboli při další fixaci – navíc tyto výhodnější podmínky získají i lidé, kteří si vzali hypotéku ještě před letošním prosincem.
Delší fixace podraží
Dalším důvodem, proč nečekat, je také možný nárůst úrokových sazeb, k němuž od prosince může dojít.
"Nová pravidla s sebou ponesou zvýšení nákladů na zdroje banky, kromě toho se spolu s novými kroky v procesu žádosti o úvěr zvýší náklady banky na jeho zpracování. Z těchto důvodu s vysokou pravděpodobností může dojít i ke zvyšování úrokových sazeb," říká Pavel Zúbek, mluvčí Komerční banky.

Podle Libora Ostatka ale vysoce konkurenční prostředí nedovolí markantní zdražení u nejčastěji poskytovaných hypoték s fixací na maximálně pět let. U těch delších však zdražení očekává. S tím souhlasí i Josef Rajdl. "Banky už nebudou mít důvod se podbízet nízkými sazbami delších fixací, které nyní využívají ke stabilizaci svého úvěrového portfolia," říká.
Doporučení je tedy jasné: když už máte vybranou nemovitost a potřebujete k jejímu nákupu hypotéku, neváhejte a jednejte rychle. Pokud jste ale zatím ideální byt či dům nenašli, nevyplatí se nákup zbytečně uspěchat. Můžete sice ušetřit desetitisíce korun na dani a získat hypotéku s nižší sazbou a dlouhou fixací, na druhou stranu si můžete špatným výběrem bydlení zkazit zbytek života.
Přidejte si nás na Facebook a dozvíte se včas další aktuality a rady! Osobní finance Aktuálně.cz.